【更新】10年間のマンション発売戸数と平均単価をグラフ化してみる

2009/02/23 06:05

マンションイメージ不動産経済研究所は2009年2月19日、2008年の全国マンション市場動向を発表した。それによるとマンションの2008年の発売戸数は9万8037戸と前年に比べて26.7%も減少、16年ぶりに10万戸を割り込む形となった。一方で平均価格は3901万円で、これは前年比で2.3%の上昇となった。同発表資料では1999年以降の年間発売戸数と平均発売価格が公開されており、2000年初頭の「プチ不動産バブル」のすう勢を見るのにちょうどよいデータとなっている。今回はそれをグラフ化してみることにする([発表リリース])。

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発表データの詳細な解説はリリースにあるとおりだが、ざっとまとめると次の通りとなる。

・マンションの発売戸数は前年比26.7%減。10万戸を割り込んだのは1992年の7万5173戸以来16年ぶり。四国のみ18.4%増とプラスの値を示しているが、他は全部マイナス。東北が7.2%減だった以外は2ケタのマイナス。
・発売価格平均値は3901万。前年の3813万円と比べて2.3%の上昇。1平方メートルあたりの単価は52.0万円。前年比で2.2万円のアップで、平均価格、単価共に3年連続上昇。

それでは早速、発売戸数と発売価格をグラフ化してみることにする。まずはマンション販売戸数推移。首都圏・近畿圏・その他、そして全国の合計値について、だ。

マンション発売戸数推移
マンション発売戸数推移

発売戸数そのものは、実は「不動産プチバブル」時期にも大きくプラスに転じていたわけではないようだ。首都圏・近畿圏ではほぼ横ばいに推移し、その他が2005年から1、2年増えているところを見ると、大都市圏そのものではなくその周辺地域で物件数が増加していたことが把握できる。

一方で首都圏では2005年から、近畿圏でも2006年あたりから早くも発売戸数の減少が見られ、それに伴い全国数も減少。2007年以降は雪なだれ式にその数を減らしている。特に2006年以降の急落カーブぶりには、急速に供給数が落ち込んでいるようすが手に取るように分かる。

マンション発売価格推移
マンション発売価格推移

意外にも(!?)発売戸数とは似ても似つかない形のグラフが形成されている。元々マンションは高額商品なだけに、年間で10%も20%も上下されては困るようなシロモノなのだが、それでも2007年は7.1%も上昇していた。2008年は2.3%と上昇率が落ちたが、それでもまだ全国平均では上昇しているのが分かる。ただし首都圏では多摩23区以外はすべて平均価格が下落(例えば23区内の下落率は3.1%)など、直近のバブルで高額過ぎた雰囲気のある地域、周辺地域の冷え込みが厳しい場所における価格下落が目立つ。

【今が住宅お買い得? 「まだまだ安くなる」は4割に達する】【7割が「まだまだ下がるネ」購入希望者側から見たマンション価格の動向】にもあるように、現時点のマンション価格は「売り手の売りたい価格」「買い手の買いたい価格」のかい離が大きいままで推移している。戸数的に供給過多で供給側が数を絞ってでも在庫を減らしたい状況を考えるに、この1、2年で加速している発売戸数の減少はさらに推し進められるものと思われる。

そして販売価格も、「スペックに見合った価格でも、買い手が手を出さないのでは仕方がない」ということもあり、「叩き売りモード」に突入するか、あるいは「元々の単価が安い、それなりの大きさ・設備のマンション」の供給により、平均単価は押し下げられることだろう。

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