2021年は戸数は大幅増加、販売価格も大幅増加で特に近畿圏で大きめ…23年間のマンション販売戸数と平均単価

2022/02/25 03:00

不動産経済研究所は2022年2月24日、2021年の全国マンション市場動向を発表した。それによると民間マンションの2021年の発売戸数は7万7552戸となり、前年に比べて29.5％の増加となった。これは3年ぶりの前年比での増加となる。一方で戸あたりの平均価格は5115万円となり、前年比で2.9％の上昇を見せている(【発表リリース一覧ページ:全国マンション市場動向2021年(年間のまとめ)】)。

2021年における全国のマンション販売動向の詳細な解説はリリースにある通りだが、概要をまとめると以下のようになる。


それでは早速過去のデータと合わせ、発売戸数と発売価格をグラフ化し、状況の推移を推し量ることにする。まずはマンション販売戸数の推移。首都圏・近畿圏・その他、そして全国の合計値について。


↑ 民間マンション販売戸数前年比(2021年)

↑ 民間マンション発売戸数(地域別、戸)
発売戸数そのものは、直近のいわゆる「不動産プチバブル」時期にも大きくプラスに転じていたわけではない。首都圏・近畿圏ではほぼ横ばいに推移し、「その他」地域が2005年から1、2年増えている動きを見ると、大都市圏ではなくその周辺地域で発売物件数が増加していたことが分かる。

一方で首都圏では2005年から、近畿圏でも2006年あたりから発売戸数の減少が見られ、それに伴い全国合計数も減少。2007年以降は雪なだれ式にその数を減らしている。2009年にはその動きもようやくゆるやかなものとなり、2010年に至ると首都圏ではプラスに転じることになった。他方近畿圏や「その他」も持ち直しを見せているが、その歩みはゆるやかなものにとどまっている。

2013年は景気の回復感、不動産に対する投資意欲の復帰、さらには消費税率引上げ前の駆け込み需要などプラス要素が重なり、特に首都圏で大きく上昇した。近畿圏はメインとなる大阪府の供給が前年からほぼ横ばいだったのを受け、上昇幅も大人しいものとなっている。

そしてその次の年となる2014年は消費税率引上げによる、直前までの特需の反動、さらには消費性向の減退に伴い、どの地域でも大きく販売戸数は減退。全国の値ではリーマンショック後に大きく下落した後、立ち直りを見せ始めた2010年の値である8万4701戸／年にほぼ近い水準にまで下落してしまっている。

直近となる2021年ではすべての区分地域で増加、特にその他の地域での増加幅が大きい。この動きは前年の新型コロナウイルス流行による経済の沈滞化で消費者側の購入意欲が鈍化したことの反動によるもの。また、在宅時間が延びたことを受けて住宅人気が高まったのも一因のようだ。

近畿圏の内情を見ると、奈良県や和歌山県では大きな減少を示しているが、兵庫県や京都府、滋賀県では大きな増加。大阪府では多少の増加にとどまっている。他方首都圏では神奈川県や埼玉県、東京23区で大きな増加が見えている。

続いて販売価格推移。「その他の地域」は値が非公開のため、全国、首都圏、近畿圏のみの動向を記す。


↑ 民間マンション販売価格前年比(2021年)

↑ 民間マンション発売価格(地域別、万円)
販売戸数の動向とは連動性の無い形でのグラフが描かれている。元々マンションは高額商品であり大抵は一生、あるいは半生をかけてローンを支払っていくもの。年間で10％も20％も上下されては困るが、それでも(大きな上昇が見える)2007年は7.1％も上昇していた。2008年は2.3％と上昇率が落ちたが、まだ全国平均では上昇していた。

「このまま上昇を続けるのでは」とも思われたが、需給バランスの関係から高値維持は難しいようで、2009年はさすがに下落傾向を見せた。しかし2010年には大手デベロッパーが主導する形で都市部の市場を形成し、それぞれの圏域での上昇を支えていた。その後数年は下げ基調にあったものの、2013年以降は増加に転じ、その上昇率も以前同様、さらにはそれ以上の動きを示す形となっている。

直近の2021年では全国の上昇率はプラス2.9％、首都圏でプラス2.9％、近畿圏ではプラス9.1％。その他地域総合の価格動向が無いのは残念だが、どの地域でも上昇している。近畿圏の中身を見ると、特に大阪府での上昇率が大きくプラス11.9％を示している。人件費や材料費の高騰によるコストの増加や、利便性の高い地域への人気の集中などを受け、単価は上昇傾向を続けており、今後もこの右肩上がり状態は続きそうだ。


不動産の動向は取引単価が大きいことから、経済そのものの流れにおいて無視できぬ要素となる。2021年は2020年に続き新型コロナウイルス流行という特殊要因があったが、全体戸数は増加・販売価格も上昇している。

なお同研究所では2022年の販売動向について、約7.5万戸・3.3％の減とのを予想している。その予想にどこまで実態が近づくか、新型コロナウイルス流行をはじめとした多数の要因の影響も合わせ、注意深く見守りたい。


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