15年間のマンション販売戸数と平均単価をグラフ化してみる

2014/02/24 08:00

不動産経済研究所は2014年2月20日、2013年の全国マンション市場動向を発表した。それによると民間マンションの2013年の発売戸数は10万5282戸となり、前年に比べて12.2%の増加となった。これは6年ぶりの10万戸突破となる。一方で平均価格は4174万円となり、前年比で9.2%の増加を見せている(【発表リリース一覧ページ:全国マンション市場動向-2013年のまとめ-】)。

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2013年における全国のマンション販売動向の詳細な解説はリリースにある通りだが、概要をまとめると以下のようになる。

・マンションの発売戸数は前年比12.2%増。首都圏、近畿圏、北海道、関東、中国地方で増加を示した。特に首都圏は23.8%と大幅増。

・発売価格平均値は4174万。前年の3824万円と比べて9.2%の上昇。1平方メートルあたりの単価は58.0万円。前年比で4.9万円のアップ。平均価格・単価共に3年ぶりの上昇。

それでは早速過去のデータと合わせ、発売戸数と発売価格をグラフ化し、状況の推移を推し量ることにする。まずはマンション販売戸数推移。首都圏・近畿圏・その他、そして全国の合計値について。

↑ 民間マンション販売戸数前年比(2013年)
↑ 民間マンション販売戸数前年比(2013年)

↑ 民間マンション販売戸数推移(2013年分反映)
↑ 民間マンション販売戸数推移(2013年分反映)

発売戸数そのものは、直近のいわゆる「不動産プチバブル」時期にも大きくプラスに転じていたわけではない。首都圏・近畿圏ではほぼ横ばいに推移し、「その他」地域が2005年から1、2年増えている動きを見ると、大都市圏ではなくその周辺地域で発売物件数が増加していたことが分かる。

一方で首都圏では2005年から、近畿圏でも2006年あたりから発売戸数の減少が見られ、それに伴い全国合計数も減少。2007年以降は雪なだれ式にその数を減らしている。2009年にはその動きもようやくゆるやかなものとなり、2010年に至ると首都圏ではプラスに転じることになった。他方近畿圏・その他も持ち直しを見せているが、その歩みはゆるやかなものに留まっている。

最新の2013年は景気の回復感、不動産に対する投資意欲の復帰、さらには消費税率引上げ前の駆け込み需要というプラス要素が重なり、特に首都圏で大きく上昇した。近畿圏はメインとなる大阪府の供給が前年からほぼ横ばいだったのを受け、上昇幅も大人しいものとなっている。そして首都圏の大幅増・近畿圏の小幅増という動きから、首都圏のシェアは2年ぶりに全体比で50%を回復した。

続いて販売価格推移。

↑ 民間マンション販売価格前年比(2013年)
↑ 民間マンション販売価格前年比(2013年)

↑ 民間マンション発売価格推移(万円)(2013年分反映)
↑ 民間マンション発売価格推移(万円)(2013年分反映)

販売戸数の動向とは連動性の無い形でのグラフが描かれている。元々マンションは高額商品であり大抵は一生、あるいは半生をかけてローンを支払っていくもの。年間で10%も20%も上下されては困るが、それでも(大きな上昇が見える)2007年は7.1%も上昇していた。2008年は2.3%と上昇率が落ちたが、まだ全国平均では上昇しているのが分かる。

「このまま上昇を続けるのでは」とも思われたが、需給バランスの関係から高値維持は難しいようで、2009年はさすがに下落傾向を見せた。しかし2010年には大手デベロッパーが主導する形で都市部の市場を形成し、それぞれの圏域での上昇を支えていた。

この数年は下げ基調にあったものの、2013年は首都圏で大幅上昇、近畿圏でも多少の増加を示している。首都圏は特に都区部の上昇が大きく、前年比でプラス8.0%にも及んでいる。一方で神奈川県では下落、都下では横ばいと、地域による価格動向の差異が見て取れる。首都圏は今後各種コスト増加は避けられず、さらに増加を示すようだ。

近畿圏では和歌山県の上昇率がプラス15.7%と桁違いの大きさを見せるも、供給数は168戸、近畿圏全体2万4691戸の0.7%でしかなく、近畿圏ベースにはほとんど影響を与えていない。近畿圏の半数以上を提供する大阪府の伸びが1.0%と小幅に留まっていることから、全体でも伸び率は1.7%プラスと落ち着いたものとなっている。近畿圏も首都圏同様に上昇基調にあるが、専有面積を落とすことにより上昇幅は最小限に留められるとのこと。



不動産の動向は取引単価が大きいことから、経済そのものの流れにおいて無視できぬ要素となる。2014年は消費税率引上げ後、実質的に丸々影響が生じる初の年となるだけに、その動向が気になる。同研究所では2014年の動向に関して、プラス4.5%・11.00万戸を見込んでいるが、その予想にどこまで近づくか、注意深く見守りたい。


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