【更新】二極化は継続、高額域で下げ止まりか-東京23区内の賃貸住宅家賃事情(2010年3月発表分)

2010/03/21 19:30

賃貸物件イメージアトラクターズ・ラボは2010年3月12日、東京23区の賃貸住宅における賃料改定状況調査結果を元にした最新データを発表した。それによると東京23区における賃貸住宅では、家賃改定の際に家賃を下げる傾向に変わりは無いものの、三か月前の調査結果【二極化は継続、賃貸料減額傾向は顕著に-東京23区内の賃貸住宅家賃事情(2009年12月発表分)】と比べて、その下げ幅の増加分が幾分大人しくなる傾向が確認出来た。特に100万円以上の層では前期と比べて下げ幅が改善する動きさえ見られ、家賃減少のスピードがゆるやかになりつつ雰囲気が感じられる(【発表リリース】)。

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今調査はアトラクターズ・ラボの賃貸住宅データベースを用いて集計したもので、対象期間は2009年10月-12月期のもの、対象データは東京23区内。同一住戸における前回募集賃料(入居・退去を経たもの)と今回募集賃料とを比較している。例えば同額だった場合、値は0%となる。前回・今回募集時期の平均期間は約2年、サンプル数は3万6401戸。

調査結果では「23区賃料改定率推移(20万円未満、20万円以上別)」「23区全体 賃貸別賃料改定率推移」「都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)と他区比較 賃料帯別賃料改定率」それぞれについてデータが公開されている。それらのうち「23区全体 賃貸別賃料改定率推移」を抽出してまとめると、次の通りとなる。

東京23区全体・賃料帯別賃料改定率
↑ 東京23区全体・賃料帯別賃料改定率

・ほぼすべての家賃価格帯で減額率が悪化している状況に変わりは無し。
・ただし減額率は前回と比べて小さめになっている。特に40万円未満ではその傾向が強い。
・100万円以上の層では過去5回の計測データ中初めて前期比で改善が確認。

三か月前においては「空き室率を別にすれば、ほぼすべての価格帯で賃貸料金の減額幅の悪化傾向が見られる」状況だった。しかし最新発表期では減額の加速感は影を潜め、最低限の悪化に留まっている。

・一般賃貸住宅の家賃は
需要側のお財布事情の悪化で
下落傾向。
・特に高額賃貸住宅は
需要が減り、値下げを
余儀なくされている。
・ただし底値感、限界感からか
下げ幅の悪化は足踏み状態へ。
元資料でも言及されているが、在庫調整・賃料調整が確実に進んでおり、特に加速度的に調整を余儀なくされていた高額の物件において収束傾向が見られるのが分かる。具体的な調整原因としては「賃料そのものの絶対額的な下限に近付いている」「下落基調への移行から1年半ほどが経過し、減額を受けた物件が一巡した(1サイクルを過ぎた、いわゆる「前回比のトリック」)」が挙げられる。

高額物件求むチラシイメージ特に超高額物件の賃料帯によっては、下げ幅そのものが前回と比べて改善しているところもあるほど。前回右の写真のような「条件を絞った上での高級建売・賃貸住宅を探している」という内容のチラシの話を取り上げたが([“買いますチラシ”は実話か? 「あなたのマンション限定です」 (産経新聞)])、そのチラシの投函頻度は相変わらず。むしろ昨今の方が多いほどだ。

例えば先日投函されたチラシが手元にある。それを読むと、一部上場企業の販売子会社の名で「ある企業が経費削減のために社宅を売却、そのために引っ越しをしなければならない人で、マンション購入を検討している人が複数いる。これこれこういった条件を満たす物件は無いか」と事情を説明した上で、5000万円から1億円ほどの予算とそれなりの好条件(面積、間取り、日当たり、駅からの距離など)という、セミリッチ層のニーズが存在することをうかがわせる内容となっている。やはり賃貸物件なら、上記グラフの右側に位置するランクのもの。

やはり前回示唆したように「超高級・高額の賃貸物件においては」だが、賃貸料の下落の底打ちが近いといえよう。


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